Maximale hypotheek berekenen
Je maximale hypotheek volgt uit de woonquote, de toetsrente en extra leenruimte bij een beter energielabel. De calculator hieronder is een grove indicatie, geen Nibud-tool. Officiële tabellen staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.
Indicatieve maximale hypotheek
Grove rekenhulp met een vereenvoudigde woonquote. Geen officiële Nibud-berekening. Extra leenruimte volgt de aankooptabel uit de Trhk 2026.
Indicatieve berekening. De werkelijke hypotheek hangt af van de officiële woonquotetabellen, schulden, studielening, aflosvorm en rentevaste periode. Dit is geen persoonlijk advies.
Geen vaste tabel per inkomen
We publiceren geen lijst “bij € 50.000 inkomen mag je X lenen”. Die uitkomst hangt af van toetsrente, AOW-leeftijd, schulden en het energielabel. De bindende financieringslastpercentages staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Gebruik de calculator alleen als eerste richting.
Extra leenruimte per energielabel (2026)
Bij aankoop mag een geldverstrekker onderstaande bedragen buiten de financieringslast laten (artikel 4 lid 3). Dat is geen korting op de koopsom en geen NHG-regel.
Bron: wetten.nl, Trhk 2026. Gecontroleerd 31 augustus 2026.
Extra ruimte als je gaat isoleren of verduurzamen
Voor energiebesparende voorzieningen in een bestaande woning geldt een aparte tabel (artikel 4 lid 4). Hoe slechter het huidige label, hoe meer extra ruimte — tot € 20.000 bij E, F of G. Bij A+++ of A++++ is die extra EBV-ruimte € 0.
Hoe werken de NIBUD-normen precies?
De Nibud berekent hoeveel een huishouden verantwoord aan woonlasten kan besteden. Die uitkomst wordt vastgelegd als financieringslastpercentage in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en is bindend voor geldverstrekkers. Het percentage stijgt met het inkomen en hangt ook af van de toetsrente. Wij vullen die tabellen niet na.
5 manieren om meer hypotheek te kunnen krijgen
- Kies een energiezuinige woning — tot € 40.000 extra leenruimte bij A++++ met EPG van minstens tien jaar.
- Los studieschuld extra af — de maandlast van DUO telt mee in de toets; minder schuld kan meer hypotheekruimte geven. Het exacte effect verschilt per situatie.
- Vraag een perspectiefverklaring aan bij je werkgever als je tijdelijk contract hebt.
- Neem een langere rentevaste periode (20+ jaar) — dan mag met werkelijke rente worden gerekend in plaats van de toetsrente.
- Vergelijk tussen geldverstrekkers — er zit € 10.000-€ 30.000 verschil tussen aanbieders.
Wat telt mee als inkomen?
Naast je vaste bruto jaarsalaris (inclusief 13e maand en vakantiegeld) tellen meestal mee: 13% van een gegarandeerde onregelmatigheidstoeslag, vaste bonussen (gemiddelde laatste 3 jaar), winst uit onderneming (gemiddelde laatste 3 jaar bij ZZP/DGA), provisies, en partneralimentatie (gedurende nog minimaal 5 jaar verwacht). Kinderbijslag, zorgtoeslag en eenmalige bonussen tellen niet mee.
Eigen geld: hoeveel heb je nodig in 2026?
Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen (plus extra voor energiebesparende voorzieningen). Kosten koper betaal je uit eigen geld. Startersvrijstelling overdrachtsbelasting geldt in 2026 tot een woningwaarde van € 555.000 als je jonger dan 35 bent, zelf gaat wonen en de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt (bron: Belastingdienst / Rijksoverheid).
Hypotheek voor ZZP'ers in 2026
Als ZZP'er heb je minimaal 1 jaar zelfstandig ondernemerschap nodig (soms 3 jaar bij conservatieve banken). Bijna alle geldverstrekkers gebruiken het gemiddelde van de laatste 3 jaar winst als basis, of het laatste jaar als dat lager is. Specifieke ZZP-hypotheken (zoals bij bunq of Triodos) rekenen soms met het laatste jaar — gunstiger voor groeiers. Zie ook onze gids Hypotheek voor ZZP.
Veelgestelde vragen over maximale hypotheek
Hoe wordt mijn maximale hypotheek berekend in 2026?+
Geldverstrekkers gebruiken de financieringslastpercentages (woonquotes) uit de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Die percentages hangen af van je toetsinkomen, of je de AOW-leeftijd hebt en van de toetsrente. Nibud levert de onderbouwing; de bindende tabellen staan in de regeling op wetten.nl. Er is dus geen vaste “4,5 keer je inkomen”.
Krijg ik een bonus voor een duurzaam huis?+
Ja. In 2026 mag een geldverstrekker bij aankoop extra leenruimte buiten de financieringslast laten, afhankelijk van het energielabel. Voor A++++ met een energieprestatiegarantie van minstens tien jaar is dat € 40.000; voor A+++ € 25.000. Label E, F of G krijgt geen aankoopbonus (wel extra ruimte als je gaat verduurzamen). Bron: Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2026.
Tellen beide inkomens volledig mee bij tweeverdieners?+
Ja, sinds 2023 telt het tweede inkomen voor 100% mee. Voor die tijd was het geleidelijke afbouw. Voor samenwoners, geregistreerd partners en getrouwden gelden dezelfde regels. Let op: als een van de inkomens tijdelijk (bijvoorbeeld een jaarcontract zonder intentieverklaring) is, kunnen geldverstrekkers dit lager wegen.
Hoe beïnvloedt een studielening mijn hypotheek?+
Sinds 2024 telt de maandlast van je studielening volledig mee in de hypotheekberekening. Vroeger werd een correctiefactor gebruikt. Een studielening van € 20.000 verlaagt je maximale hypotheek met circa € 25.000-€ 35.000. Aflossen voor je een hypotheek aanvraagt kan dus loonend zijn — of je schuld expliciet meenemen in je hypotheekaanvraag.
Wat is NHG en geeft dat meer leenruimte?+
NHG is een borgstelling van Stichting WEW. Een lagere rente bij NHG kan je maandlast drukken en zo indirect je leenruimte beïnvloeden. In 2026 is de kostengrens € 470.000 (€ 498.200 met energiebesparende voorzieningen). Bron: nhg.nl.
Kan ik meer lenen als ik een aflossingsvrije hypotheek neem?+
Je maandlast wordt berekend alsof je annuïtair aflost, ook bij een aflossingsvrije hypotheek. Dus op de leenruimte zelf maakt het geen verschil. Wel geldt dat je maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij mag financieren en dat je na het fiscale overgangsrecht geen hypotheekrenteaftrek meer hebt op het aflossingsvrije deel.
Waarom leent de ene geldverstrekker meer dan de andere?+
De NIBUD-normen zijn minimumregels. Sommige geldverstrekkers (met name specifieke banken als bunq of kleinere aanbieders) rekenen met net wat andere risico-inschattingen, waardoor er een verschil van € 10.000-€ 30.000 tussen aanbieders kan zitten. Verder maakt de aard van je dienstverband (vast, ZZP, aandeelhouder), perspectiefverklaring en intentieverklaring veel uit.
Wat zijn de extra kosten naast de hypotheek?+
Naast de koopsom heb je eigen geld nodig voor overdrachtsbelasting (0% met startersvrijstelling tot een woningwaarde van € 555.000, anders 2% bij eigen bewoning), notaris, taxatie en vaak advies. Exacte bedragen verschillen per notaris en adviseur.