Maximale hypotheek berekenen
Je maximale hypotheek volgt uit de woonquote, de toetsrente en extra leenruimte bij een beter energielabel. De rekenhulp hieronder berekent alleen een annuïtair leningscenario uit je zelf gekozen maandbudget, geen maximale hypotheek. Officiële tabellen staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.
Van maandbudget naar leningscenario
Kies zelf een bruto maandbedrag voor rente en aflossing. We rekenen uit welke annuïtaire hoofdsom daar wiskundig bij past. Dit bepaalt niet hoeveel een bank je mag lenen.
Hoofdsom in jouw annuïtaire scenario
€ 251.353,49
€ 1.200,00 bruto per maand, 4% rente, 360 maanden. De rente blijft in dit scenario de hele looptijd gelijk.
De beginwaarden zijn alleen een rekenvoorbeeld. Geen actuele offerte, maximale woningprijs, NHG-beoordeling of betaalbaarheidstoets. Exclusief belastingeffecten, afsluitkosten en overige woonlasten. Er worden geen veronderstelde woonquotes of energielabelbonussen opgeteld.
Geen vaste tabel per inkomen
We publiceren geen lijst “bij € 50.000 inkomen mag je X lenen”. Die uitkomst hangt af van toetsrente, AOW-leeftijd, schulden en het energielabel. De bindende financieringslastpercentages staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. De calculator past deze leennormen niet toe. Laat je werkelijke leenruimte apart toetsen.
Extra leenruimte per energielabel (2026)
Bij aankoop mag een geldverstrekker onderstaande bedragen buiten de financieringslast laten (artikel 4 lid 3). Dat is geen korting op de koopsom en geen NHG-regel.
Bron: wetten.nl, Trhk 2026. Gecontroleerd 31 augustus 2026.
Extra ruimte als je gaat isoleren of verduurzamen
Voor energiebesparende voorzieningen in een bestaande woning geldt een aparte tabel (artikel 4 lid 4). Hoe slechter het huidige label, hoe meer extra ruimte — tot € 20.000 bij E, F of G. Bij A+++ of A++++ is die extra EBV-ruimte € 0.
Hoe werken de NIBUD-normen precies?
De Nibud berekent hoeveel een huishouden verantwoord aan woonlasten kan besteden. Die uitkomst wordt vastgelegd als financieringslastpercentage in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en is bindend voor geldverstrekkers. Het percentage stijgt met het inkomen en hangt ook af van de toetsrente. Wij vullen die tabellen niet na.
5 manieren om meer hypotheek te kunnen krijgen
- Kies een energiezuinige woning — tot € 40.000 extra leenruimte bij A++++ met EPG van minstens tien jaar.
- Los studieschuld extra af — de maandlast van DUO telt mee in de toets; minder schuld kan meer hypotheekruimte geven. Het exacte effect verschilt per situatie.
- Vraag een perspectiefverklaring aan bij je werkgever als je tijdelijk contract hebt.
- Bespreek de rentevaste periode — laat beoordelen welke toetsrente voor jouw aanvraag geldt en vergelijk ook de risico’s na afloop.
- Vergelijk tussen geldverstrekkers — vergelijk concrete rentevoorstellen en voorwaarden; er is geen vast verschil in leenruimte.
Wat telt mee als inkomen?
Niet ieder inkomensbestanddeel telt automatisch mee. De geldverstrekker beoordeelt welk inkomen voldoende bestendig is en vraagt daarvoor bewijsstukken. Dat geldt ook voor toeslagen, bonussen, ondernemersinkomen en alimentatie. Er is geen algemene regel dat precies 13% van een onregelmatigheidstoeslag meetelt. Zie de AFM-uitleg over inkomen en leencapaciteit.
Eigen geld: hoeveel heb je nodig in 2026?
Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen (plus extra voor energiebesparende voorzieningen). Kosten koper betaal je uit eigen geld. Startersvrijstelling overdrachtsbelasting geldt in 2026 tot een woningwaarde van € 555.000 als je jonger dan 35 bent, zelf gaat wonen en de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt (bron: Belastingdienst / Rijksoverheid).
Hypotheek voor ZZP'ers in 2026
Bij ondernemersinkomen beoordeelt de geldverstrekker welk deel een bestendig karakter heeft. Benodigde documenten en acceptatiebeleid verschillen; uit één winstbedrag volgt geen gegarandeerde hypotheek. Vraag welke inkomensbeoordeling jouw aanbieder nodig heeft. Zie ook onze gids Hypotheek voor ZZP.
Veelgestelde vragen over maximale hypotheek
Hoe wordt mijn maximale hypotheek berekend in 2026?+
Geldverstrekkers gebruiken de financieringslastpercentages (woonquotes) uit de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Die percentages hangen af van je toetsinkomen, of je de AOW-leeftijd hebt en van de toetsrente. Nibud levert de onderbouwing; de bindende tabellen staan in de regeling op wetten.nl. Er is dus geen vaste “4,5 keer je inkomen”.
Krijg ik een bonus voor een duurzaam huis?+
Ja. In 2026 mag een geldverstrekker bij aankoop extra leenruimte buiten de financieringslast laten, afhankelijk van het energielabel. Voor A++++ met een energieprestatiegarantie van minstens tien jaar is dat € 40.000; voor A+++ € 25.000. Label E, F of G krijgt geen aankoopbonus (wel extra ruimte als je gaat verduurzamen). Bron: Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2026.
Tellen beide inkomens volledig mee bij tweeverdieners?+
Beide inkomens kunnen meetellen, maar de geldverstrekker beoordeelt welke inkomsten voldoende bestendig zijn en welke bewijsstukken nodig zijn. De invoer in onze scenariovergelijking is geen vaststelling van het officiële toetsinkomen.
Hoe beïnvloedt een studielening mijn hypotheek?+
Een studielening is een financiële verplichting die je bij de aanvraag moet melden. De geldverstrekker beoordeelt de invloed volgens de geldende regels. Er is geen vast bedrag waarmee je hypotheek daalt bij een schuld van € 20.000. Laat het effect voor jouw situatie berekenen.
Wat is NHG en geeft dat meer leenruimte?+
NHG is een borgstelling van Stichting WEW. Een lagere rente bij NHG kan je maandlast drukken en zo indirect je leenruimte beïnvloeden. In 2026 is de kostengrens € 470.000 (€ 498.200 met energiebesparende voorzieningen). Bron: nhg.nl.
Kan ik meer lenen als ik een aflossingsvrije hypotheek neem?+
Je maandlast wordt berekend alsof je annuïtair aflost, ook bij een aflossingsvrije hypotheek. Dus op de leenruimte zelf maakt het geen verschil. Wel geldt dat je maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij mag financieren en dat je na het fiscale overgangsrecht geen hypotheekrenteaftrek meer hebt op het aflossingsvrije deel.
Waarom leent de ene geldverstrekker meer dan de andere?+
Geldverstrekkers beoordelen inkomen, verplichtingen en bewijsstukken binnen de geldende normen. Hun acceptatiebeleid en aangeboden rente kunnen verschillen. Er is geen vast verschil van € 10.000 tot € 30.000 dat je vooraf mag verwachten. Laat concrete voorstellen voor dezelfde situatie vergelijken.
Wat zijn de extra kosten naast de hypotheek?+
Naast de koopsom heb je eigen geld nodig voor overdrachtsbelasting (0% met startersvrijstelling tot een woningwaarde van € 555.000, anders 2% bij eigen bewoning), notaris, taxatie en vaak advies. Exacte bedragen verschillen per notaris en adviseur.